En pleno auge de los precios de los alquileres, en medio de la enorme dificultad para encontrar un piso, y también de una investigación abierta por parte del Ministerio de Consumo a varias agencias inmobiliarias por cobrar comisiones ilegales por alquilar una vivienda, conviene recordar a los cientos de miles de hogares que viven en alquiler en nuestro país o buscan un arrendamiento qué prácticas son completamente ilegales y cuáles no.
Fianzas, comisiones, documentación... Un largo etcétera que conviene tener muy presente para que, en un momento en el que los propietarios de esas viviendas en alquiler tienen la sartén por el mango, no violen la ley en beneficio propio. ¿Qué puede y qué no puede exigir el propietario al inquilino de su vivienda?
1.- ¿Es legal cobrar por hacer una visita al piso de alquiler?
En un mercado con muchísima demanda y muy poca oferta, muchos potenciales caseros y agencias inmobiliarias pueden caer o han caído en la tentación de cobrar a todos los interesados en el alquiler solamente por enseñarles el piso. En estos casos, es muy importante saber si en el alquiler intermedia una agencia inmobiliaria o es el particular el que se encarga de todo el proceso.
"En los contratos de vivienda habitual o permanente del inquilino, los gastos de gestión inmobiliaria —es decir, en los que media una agencia inmobiliaria— y los de formalización del contrato serán a cargo de la parte arrendadora (casero, quien pone en alquiler su vivienda). Todo ello al amparo del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), conforme a la modificación efectuada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la Vivienda", recuerdan desde Legálitas. Es decir, la agencia no puede cobrar sus honorarios al inquilino, sino que es el casero quien está obligado a asumir dicho pago.
"En cambio, los contratos de uso distinto a vivienda habitual o aquellos que sean de temporada, se rigen por la libertad de pactos entre las partes".
Fin al vacío legal sobre los honorarios de la agencia inmobiliaria: los pagará el propietario E. SanzEl acuerdo alcanzado por los partidos del Gobierno de coalición y los independentistas de Esquerra Republicana (ERC) y EH Bildu para desbloquear la futura Ley de Vivienda
Eso sí, como matizan desde Lean Abogados, en estos casos, es decir, para los contratos de uso distinto a vivienda habitual, como los pisos turísticos o alquileres de temporada, estos se rigen por la libertad de pactos entre las partes, siempre "conforme a la ley y a la buena fe contractual".
Ahora bien, como puntualiza Arantxa Goenaga, abogada y socia del despacho AF Legis, "una inmobiliaria no puede cobrar por realizar una visita ya que, desde la aprobación de la Ley por el Derecho a la Vivienda, todos los gastos de la intermediación inmobiliaria los debe sufragar el propietario. Ahora bien, si quien enseña la vivienda es el propietario porque él particularmente está realizando las gestiones, sí que podría hacerlo".
2.- ¿Qué documentos puede exigir el arrendador al inquilino?
A la hora de alquilar una vivienda, el propietario puede pedir al futuro inquilino ciertos documentos para comprobar su solvencia. Sin embargo, cuidado: no toda la documentación que se exige es legal. Lo que no es legal es que se soliciten movimientos bancarios.
Según los abogados consultados, los documentos que sí puede pedir el propietario a la hora de formalizar un alquiler son, por un lado, el documento de identificación del interesado, como el DNI o el permiso de trabajo y/o residencia, y, por otro lado, la documentación que verifique la capacidad económica del futuro inquilino (nóminas, contrato de trabajo, etc.).
"El arrendador está facultado para requerir al arrendatario un documento de identificación, permiso de trabajo y residencia en aquellos supuestos en los que sea preceptivo, certificado de antecedentes penales o cualquier documento e información que acredite la capacidad económica y solvencia para hacer frente al pago de las rentas, por ejemplo, un contrato de trabajo, la última declaración de la renta, nóminas o un informe de solvencia", recuerdan desde Lean Abogados.
Para comprobar la solvencia del inquilino, se pueden pedir nóminas y contratos de trabajo
Siempre con vistas a comprobar la solvencia del inquilino o arrendatario, el arrendador puede pedir que se le entregue "documentación fiscal y/o bancaria, así como nóminas o la que acredite de dónde provienen sus ingresos. En ocasiones, se les solicita una carta en la que expliquen por qué quieren alquilar esa vivienda. La ley no establece un mínimo o máximo de documentación, y al final son las partes las que la delimitan", añade Goenaga.
Por su parte, el arrendatario o inquilino también puede exigir que se le acredite el certificado de habitabilidad, el de eficiencia energética y que el estado del inmueble es el correcto. También podría reclamar que se le acredite la propiedad y el poder de la persona que actúa en nombre de una sociedad.
3.- ¿Cuál es el importe máximo de fianza y mensualidades que se puede pedir?
La LAU contempla la exigencia y prestación de una fianza equivalente a un mes de renta, y el pago de dicha fianza deberá realizarse en metálico. Cuando finalice el contrato de alquiler, el importe tendrá que ser devuelto al arrendatario transcurrido un mes desde que se hayan entregado las llaves de la vivienda. Legálitas recuerda que el artículo 36 de la LAU permite pactar una garantía adicional a la fianza, que en ningún caso podrá exceder de dos meses de renta.
"Un mes después de la entrega de las llaves al final del contrato de alquiler, el arrendador deberá devolver la fianza y la garantía extra que hubiera solicitado, siempre y cuando todo se haya desarrollado con normalidad y de acuerdo con las condiciones fijadas en el contrato", recuerdan desde Lean Abogados.
Por su parte, Arantxa Goenaga recuerda que podrán ser más de dos mensualidades "si el contrato es superior al mínimo que establece la ley, 5 años si el arrendador es persona física y 7 años si es persona jurídica".
Termino mi alquiler y mi casero quiere un nuevo contrato, ¿cuánto me lo puede subir?El ConfidencialEn noviembre terminan los 5 años de contrato de alquiler. Mi casero quiere realizar un nuevo contrato, ¿cuánto me puede subir el alquiler?
4.- ¿Es legal solicitar un aval del padre o la madre?
Sí. "Es legal como garantía adicional, pero el aval no podría exceder de dos mensualidades", destaca Jesús Manuel Martínez Caja, el secretario general y asesor jurídico de la patronal inmobiliaria madrileña AMADEI. Goenaga se pronuncia en el mismo sentido.
Desde Legálitas, por su parte, señalan que "el arrendador sí puede solicitar un aval bancario o fiador personal en garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario". Sin embargo, puntualizan que "pedir los movimientos bancarios ya no es correcto puesto que, para justificar su capacidad económica, se puede hacer con otra documentación como la nómina o la última declaración de la renta". De hecho, en opinión de Jesús Manuel Martínez Caja, "los movimientos bancarios, en ningún caso, son exigibles".
"El arrendador está facultado para requerir al inquilino su solvencia", recuerdan desde Lean Abogados. "En los casos en los que el arrendatario no tenga un nivel de ingresos suficiente, por ejemplo, un estudiante que cambia de residencia para cursar la carrera, el arrendador podrá, además, confirmar la solvencia de los padres, bien con declaraciones de la renta o nóminas, con carácter garantista de que las rentas seguirán abonándose en los plazos establecidos en el correspondiente contrato".
5.- ¿Son válidos los contratos de arrendamiento verbales?
Los contratos de alquiler celebrados de palabra son válidos, ya que no requieren de forma alguna. Sin embargo, como aconsejan desde Legálitas, resulta conveniente destacar la necesidad de reflejar y dejar constancia por escrito de los pactos y acuerdos adoptados con el fin de evitar problemas futuros. Tanto arrendador como arrendatario pueden solicitar la formalización del contrato para que el acuerdo tenga la mayor eficacia posible.
6.- ¿Puede el inquilino subalquilar alguna habitación de la vivienda?
Legálitas destaca que, en ningún caso, el inquilino podrá subalquilar ni total ni parcialmente la vivienda arrendada sin el permiso del propietario. La normativa vigente recoge la posibilidad de subarrendar el inmueble únicamente de forma parcial y por escrito si así lo permite el arrendador.
Prácticas ilegales a la hora de alquilar un piso que debes saber. (iStock)7.- ¿Se puede pagar el alquiler del piso por bizum o en efectivo?
Conforme a la nueva Ley de Vivienda, el pago se efectuará a través de medios electrónicos. Excepcionalmente, Legálitas señala que cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago, y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico en la vivienda arrendada.
8.- En caso de rescindir el acuerdo, ¿con cuánto tiempo se debe dar el aviso?
En contratos de vivienda habitual, el inquilino deberá preavisar al propietario con al menos un mes de antelación, debiendo hacerlo a partir del sexto mes de vigencia, periodo que es obligatorio para el arrendatario. Sin perjuicio del preaviso de un mes, se puede pactar una penalización de un mes de renta por año pendiente por cumplir, y en caso de períodos de tiempo inferiores al año, darían lugar a la parte proporcional de la indemnización.
9.- Si se comparte piso, ¿un solo contrato para todos los inquilinos?
Desde Legálitas señalan que aunque se pueden celebrar contratos individuales independientes con cada arrendatario, también se puede formalizar un único contrato de arrendamiento entre todos los inquilinos y la propiedad, que puede ser temporal si es por un único curso escolar o bien de vivienda habitual, cuando la finalidad de este sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios.
10.- Si se va uno de los inquilinos, ¿el resto debe hacerse cargo del precio que pagaba esa persona hasta que haya un sustituto o no tienen obligación de pagarlo?
Legálitas explica que si todos los inquilinos firmaron el contrato de arrendamiento, todos ellos son responsables solidarios del pago de la renta, así como de las obligaciones legales contractuales, salvo pacto en contrario.
¿Es posible rescindir un alquiler durante el primer año de la prórroga?ECTengo un piso alquilado. Mi intención era, pasados los 5 años, no renovar el contrato, pero por un error mío, no avisé con 4 meses para informar de no seguir con el arrendamiento
11.- ¿Cuál es la duración mínima y máxima que puede tener un contrato de alquiler?
Por último, y aunque parezca lo más obvio, hay que tener muy claro cuál es la duración mínima de los contratos y las prórrogas a las que tiene derecho el inquilino.
A grandes rasgos, si es un contrato de vivienda habitual y si el propietario es persona física, son 5 años, mientras que si el casero es persona jurídica, la duración es de 7 años. "La duración máxima es la que establezcan las partes, pero no podrá ser indefinida, siempre tiene que tener una duración", aclara Goenaga.
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo", aclara Martínez Caja.
Hay que distinguir entre contratos de vivienda habitual (larga duración) y los de temporada (curso universitario o académico)
"Si no hay plazo", prosigue, "se entiende pactado por un año, prorrogable según lo expuesto. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato".
No obstante, los expertos insisten en distinguir entre los contratos de uso distinto a vivienda habitual o de temporada, que se rigen por la voluntad de las partes, y los contratos de vivienda habitual o permanente, que tienen una regulación obligatoria por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). "En el caso de los contratos de estudiantes", señalan desde Legálitas, "hay casos en los que firman contratos de vivienda habitual (larga duración) y otros en los que firman contratos de temporada (solo para la duración del curso universitario o académico)".
En los contratos de vivienda habitual es válido un contrato de larga duración (siempre que no sea indefinido). Cuando el plazo de duración fuese inferior a 5 años (si el dueño es persona física) o 7 años (si el dueño es persona jurídica), llegada la fecha del vencimiento del contrato, este se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esta duración, salvo que el inquilino manifieste al propietario (con al menos 30 días de antelación a la fecha de extinción), que no tiene la intención de continuar en la vivienda alquilada.
elconfidencial.com