Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) señalan que casi tres millones de españoles atesoran una segunda vivienda en propiedad. La Comunidad de Madrid, Cataluña, Andalucía y Comunidad Valenciana son las cuatro regiones que concentran el mayor volumen de este tipo de casas. Más espacio, un mayor contacto con la naturaleza para desconectar de la tensión del día a día, la proximidad a la playa, la vuelta a los orígenes familiares en los periodos de descanso o simplemente como oportunidad de inversión son algunos de los motivos que llevan a los españoles a tener un refugio en otra zona del país. Además, tradicionalmente España es también un destino muy atractivo para los extranjeros, unos de los principales compradores en las zonas costeras. En plena vorágine Covid, la demanda de este tipo de viviendas vivió un significativo repunte. Un periodo de brillo que parece haber tocado a su fin en un contexto complejo, jalonado de todo tipo de nubarrones. «El mercado de la segunda residencia es muy activo en España. Sin embargo, este último año hemos podido ver un ligero retroceso respecto a los años de la pandemia, cuando este tipo de viviendas repuntó. Aun así, podemos afirmar que en la actualidad representa en torno al 10% de la demanda de viviendas en nuestro país», ratifica Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. Tal y como ocurre en prácticamente todos los aspectos del sector inmobiliario, el mercado de las segundas residencias depende mucho del contexto económico, político y legislativo. «Al acabar la pandemia, con la pérdida de poder adquisitivo de una importante parte de la población y la tendencia alcista de los precios, que desplazan a una parte de los interesados al mercado del alquiler, el número de demandantes de segunda residencia se ha visto reducido», añade Font. Por su parte, los datos de Fotocasa Research a partir de una encuesta sobre casi 3.500 particulares en búsqueda activa de vivienda en el mercado muestran que la demanda de segunda residencia en España ha experimentado una caída de dos puntos porcentuales en 2024, quedándose en el 10% del conjunto de demandantes, frente al 12% de 2023 y el 11% registrado en 2021 y 2022. «Hay que recordar que la cifra venía subiendo desde el 9% anotado en 2020, año del estallido de la crisis sanitaria, por lo que este 10% de 2024 lo iguala con el porcentaje registrado justo antes de aquella, en 2019. Nos encontramos, por lo tanto, ante un escenario de significativo retroceso en la demanda de vivienda de segunda residencia», afirma María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. Un estancamiento que podría tener su explicación en la subida de tipos de interés, que a partir de la segunda parte de 2023 y durante la primera de 2024, han estado al 4%, en su nivel máximo, y «eso ha podido ralentizar la demanda de segunda residencia al dificultar las condiciones de acceso a una hipoteca», añade Matos. Hay que destacar que el 85 % de quienes demandan segunda residencia para comprar ya son dueños del inmueble en el que residen actualmente. Las tres comunidades autónomas en las que se venden más casas destinadas a una segunda residencia son Andalucía, Cataluña y la Comunidad de Madrid. «Le sigue de cerca la Comunidad Valenciana, en términos absolutos, y ya más de lejos zonas del norte peninsular como Galicia o el País Vasco», indica el director de Estudios de pisos.com. Sigue habiendo comprador nacional, en su mayoría varones, de en torno a unos 42 años, aunque el grueso se encuentra en el grupo por encima de los 55 años. «La mayoría de ellos vive en pareja y/o con hijos; y de nuevo, se concentran en las tres regiones anteriormente comentadas», añade. La demanda suele concentrarse en la periferia de las grandes ciudades conjuntamente con zonas costeras y de montaña. «Normalmente las segundas residencias que se utilizan para vivir en ellas, se visitan en fines de semana y periodos vacacionales y buscan un mayor contacto con la naturaleza y tranquilidad», resaltan desde Fotocasa. No obstante, las zonas de costa y más turísticas cuentan con una mayor demanda que las rurales, y por ello la oferta es mucho más escasa, porque no puede abarcar la intensa demanda. Ferran Font cree que al no aumentar la oferta «con toda probabilidad esto se traducirá en aumento de precios». En el caso concreto de los precios de la costa, la empresa de tasaciones Tins a en su informe «Vivienda en la costa 2024» sitúa en 2.650 €/m2 el valor medio en el segmento específico de vivienda vacacional en el primer trimestre de 2024, un 3,9% más que un año antes, lo que supone una moderación del impulso con respecto al crecimiento del 6,3% registrado en el mismo periodo de 2023. «El precio de la segunda residencia es mayoritariamente superior al de primera residencia, si bien se observa una convergencia creciente en el precio de ambos productos», apunta Cristina Arias, directora de Servicio de Estudios de Tinsa España by Accumin. Los técnicos de Tinsa señalan también que en el 89 % de las zonas estudiadas el precio de la vivienda vacacional se ha incrementado con respecto al año anterior y que en el 11% restante se ha mantenido estable. En más de la mitad de las zonas bajo estudio, los incrementos de precios estarían superando el 5% y en otro 10% de los casos superarían el 10%. Como sucede en la primera vivienda, aquí también el mercado se mueve a varias velocidades. Los mayores precios estimados de la vivienda vacacional se sitúan en las Islas Baleares, ciertas zonas de Gerona y Cádiz, y en Málaga y alrededores, en línea con una demanda de alto poder adquisitivo. En el extremo inferior, con demanda vacacional principalmente nacional, se sitúan las provincias de Lugo, Pontevedra y algunas zonas puntuales de Almería y Murcia. Si bien lo habitual es que la mayoría de los demandantes de segunda residencia quiere disfrutarla ellos mismos, «no se debe perder de vista el hecho de que la adquisición de una vivienda de estas características supone también una inversión a largo plazo», afirma María Matos. Así lo valoran el 41% de los consultados, un porcentaje que crece tres puntos sobre el 38% de 2023. Otro 33% considera que se trata de una forma de crear patrimonio, mientras que un 24% opina que la adquisición de un inmueble de este tipo constituye un seguro para el futuro. «En la lista de motivos para buscar en el mercado de propiedad una vivienda vacacional también destaca la mejora de la situación económica (24%)», añade la directora de Estudios de Fotocasa. Otra de las claves a la hora de analizar el mercado de compra de segunda vivienda se refiere al uso que se plantea darle a ese inmueble. En este sentido, y aunque el uso mayoritario continúa siendo el de segunda residencia (68%), «hay aproximadamente un tercio de los demandantes de compra de segunda vivienda (32% frente al 36% de 2023) que estaría dispuesto a alquilarla, principalmente para estancias de larga duración (18%)», avanza esta experta. En su decisión de poner en alquiler la vivienda, el 57% está motivado por la rentabilidad que proporciona (este factor sufre un considerable descenso desde el 68% del año anterior), mientras que el 35% (29% en 2023) afirma que lo hace para suavizar el gasto que acarrea la hipoteca de este inmueble. También hay un 12% que quiere esperar a venderla a que el mercado mejore.
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